ОДНОЙ СТРОКОЙ

Крик о помощи с улицы Пушкина — инвалиду угрожает риэлтор

«Я инвалид – колясочник, 1 группы. В 2009 году я женился, потом мы стали жить в квартире моей бабушки. Через некоторое время супруга предложила мне оформить квартиру на меня посредством договора купли-продажи. Как оказалось, меня ввели в заблуждение и я, находясь под длительным давлением супруги, в конце концов оформил предлагаемую ею сделку. Но денег бабушке мы, конечно, не передавали. Вскоре после смерти бабушки супруга подала в суд на развод и раздел, как будто совместно нажитого в браке имущества. Суд ее исковые требования удовлетворил. Она снова вышла замуж и со мной не проживает. Но от ее имени ко мне приходят ее родители с требованием продать мою часть квартиры, приводят риэлторов и якобы покупателей. Я свою часть продавать отказываюсь, потому что мне негде жить. В последний визит бывшего родственника с риэлтором мне угрожали насильственной расправой, говорили, что придут неизвестные мне люди и выселят меня. Прошу вас помочь, у меня одна надежда на вас».

Вот такое письмо пришло в газету из дома по улице Пушкина. При его прочтении сам собой возник вопрос: а не преднамеренно ли были введены в заблуждение человек с ограниченными возможностями и его старенькая, больная бабушка, готовая на всё для счастья внука? Как ни печально, ту давнюю сделку ничтожной признать нельзя, а новоиспеченная хозяйка половины упавших с неба квадратных метров после судебного решения вправе распоряжаться ими по собственному усмотрению. Но давайте абстрагируемся от конкретно этой ситуации и поговорим в общих чертах о продажах долей с юристом Сергеем Васильевичем Черенковым.
— Сергей Васильевич, Вам наверняка не раз приходилось сталкиваться с подобными историями. Кто обычно покупает доли в квартирах?
— Покупателей долей можно разделить на две группы. Первая группа — это люди, которые приобретают часть квартиры для использования её в дальнейшем по прямому назначению, т.е. для своего проживания. Они осознают, что им придется жить, по сути, в коммуналке, не боятся «кастрюльных войн» и всего, что с ними связано. Уверены, что отвоюют себе нормальные условия для проживания. Возможно, питают надежды со временем завладеть и другими долями. Но если доля теоретически не может быть выделена по решению суда в отдельную комнату, то интереса у таких покупателей она обычно не вызывает.
Вторая группа покупателей – это профессиональные рейдеры, которые приобретают доли для того, чтобы в дальнейшем, используя черные технологии, склонить упорствующего сособственника к продаже своей части, даже если ему это абсолютно невыгодно. Проще говоря, сместить «сильного» на позицию «слабого» в этом конфликте, навязать свои условия. Таким покупателям интересна любая доля, если цена будет приемлемой.
— Насколько выгодно или невыгодно продавать долю в квартире?
— Это, могу сказать сразу, абсолютно невыгодно. И такому человеку, как обратившийся в газету читатель, и потенциальному покупателю доли, и самому продавцу. Дело вот в чем: чаще всего в квартире, в которой два собственника имеют равные доли, невозможно произвести выдел частей в натуре. Например, в двухкомнатной квартире с изолированными комнатами жилой площадью 18 и 12 кв. метров у каждого из собственников есть 1\2 доля. Никакой суд не сумеет поделить квартиру в натуре, не ущемив права одной из сторон. Определить порядок пользования в такой квартире судебным решением можно, только если одна из сторон добровольно согласится занять меньшую по площади комнату. А смысл? Обыватель, задумав продать свою часть поделенной тем же судом квартиры, производит оценку своих квадратов математически, просто поделив напополам рыночную цену. Но это не так. Инвестиции в доли очень рискованны. Об этом недобросовестные риэлторы обычно не говорят. Теоретически можно определить порядок пользования в виде выделения в пользование отдельной комнаты. За точку отсчета берется не большая комната, а меньшая. Если продавец найдет прямого покупателя, который берет эту долю для проживания, то стоимость доли будет составлять примерно 60-80% от стоимости аналогичной комнаты в официальной коммунальной квартире.
Покупатель должен это понимать. А если нет, то это лукавство со стороны самого продавца или риэлтора — посредника. Скидка в 20-40% , безусловно, очень стимулирующий фактор в пользу приобретения комнаты не в коммуналке, а в виде доли. Возможно, эта скидка кажется большой, но нужно реально осознавать минусы: комнату в виде доли покупателю нужно будет определить в суде, её невозможно рассматривать как залог в кредитных операциях с банками, плюс негативное отношение соседа, т.е. это конфликтная недвижимость.
Есть вторая категория покупателей – рейдеры. Насколько я понимаю, этим читателю как раз и угрожали. Они выкупят такую долю сразу, но за более низкую цену. Примерно 60% от стоимости ½ доли всей квартиры. Значит, такой вариант развития событий не может устраивать продающего. Он продешевит и крепко. На вырученные от продажи деньги он вряд ли подберет устраивающую его комнату в коммунальной квартире. Вилка цен имеет такую большую погрешность из-за того, что при оценке доли дополнительно учитывается много других факторов (предполагаемая степень сопротивляемости другого сособственника в силу его характера и социального статуса, ликвидность всей квартиры, наличие несовершеннолетних сособственников, присутствие на данный момент других предложений о продаже долей и т.д.).
— Если предположить, что часть квартиры будет продана как раз таким людям и именно с целью организовать упорствующему соседу невыносимые условия проживания, что делать в таком случае?
— Если реальные угрозы насилием уже имели место быть, или будут, то человеку следует как можно быстрее подать заявления в полицию и прокуратуру. Конечно, лучше бы собственникам вместе продать квартиру и по-честному разделить сумму на двоих. Но, когда хочется завладеть чем-то большим, так обычно не случается.
К слову об угрозах. Можно полагать, что угрожающим следует знать о том, что их намерения общеизвестны, и если, не дай Бог, на голову человека с ограниченными возможностями, грубо говоря, упадет кирпич, круг подозреваемых у полиции будет узким. А если уж так велик соблазн поживиться за чужой счет, то, наверное, справедливее было бы купить для бывшего мужа квартиру меньшего размера и довольствоваться остатком от продажи. В противном случае остается только напомнить, что закон бумеранга никто не отменял.

 

Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован


*