ОДНОЙ СТРОКОЙ

Непосредственное управление домом приказало долго жить

До сих пор Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривал три варианта управления многоквартирным домом: товарищество собственников жильцов (ТСЖ), передача дома в управление управляющей компании (УК) и непосредственное управление (НУ). Выбор делают сами жильцы – это их законное право. Однако собственники, к великому сожалению, в большинстве своем плохо ориентируются в Жилищном кодексе, а уж об изменениях в нем и вовсе не ведают.

Между тем,  президент  21 июля сего года подписал закон № 255-ФЗ, вносящий весьма важные поправки в ЖК. В большей своей части  они касаются лицензирования УК, но есть в них и пара строчек, касающихся непосредственного управления домом. Отныне непосредственное управление могут избрать только те МКД, в которых количество квартир не превышает 16. А те дома, где квартир более 16 и ранее было выбрано НУ, должны до 15 апреля 2015 года изменить форму управления на одну из двух оставшихся: ТСЖ или УК. Если они не сделают это сами, то муниципалитет «принудительно» объявит конкурс по отбору управляющей организации.
Между тем, в последнее время некоторые жилищные организации начали активно агитировать жильцов за переход от управляющей компании к непосредственному управлению домом. Хотят собственники перейти – да пусть. На полгода-то? Хозяин, как говорится, барин.  Да только выгода для управляющей компании в чем? О подводных камнях, невидимых собственникам, и о выгоде рассказал нашему корреспонденту исполнительный директор «Ремонтник-5» — подрядчика управляющей организации «Ремонтник» Павел Мазурин.

— Павел Васильевич, приходилось ли Вам сталкиваться с таким волеизъявлением жителей, как переход на непосредственное управление домом?
— Приходилось, и это не секрет. Некоторые активисты из многоквартирных домов активно обсуждают с соседями эту тему. Мы не препятствуем – такое право дает им закон. Одно только «но» — жильцы в большинстве своем не знают, как это сделать правильно, того же самого закона не нарушая. В городе есть управляющие организации, которые активно уговаривают собственников уйти на так называемое НУ, а затем заключить договоры на обслуживание с ним, но самого главного им не сообщают. Вся «фишка» в том, что с 15 апреля 2015 года Жилищный кодекс отменяет такой способ управления для всех многоквартирных домов, исключение составят лишь маленькие дома, в которых до 16 квартир.
— Но если собственники непременно желают непосредственное управление, пусть даже на время, чем они рискуют?
— Прежде всего, такое управление неудобно для самих собственников.  При непосредственной форме управление должно осуществляться непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома, действующими, подчеркну особо, по доброй воле, на свой страх и риск, и к тому же бесплатно. Преимущество сомнительное – ведь чем больше дом, тем больше он рискует нажить себе головной боли. Судите сами: сколько людей, столько и мнений. Как может «высотка»  управляться одновременно десятками людей? А жилой дом постоянно требует внимания, заботы, труда. Надо постоянно работать – обслуживать, ремонтировать, убирать, предотвращать и устранять. Непосредственное управление и кажущаяся «экономия на квартплате» в день возникновения серьёзной аварии может обернуться реальным ЧП, а отсутствие централизованной власти и управления никогда не приводило к хорошему. Если выбирать ответственного за управление, председателя Совета дома, то опять вопрос: сможет ли один, пусть даже подкованный в вопросах законодательства человек, устранить все разногласия как между самими собственниками, так и между сторонними организациями? Не думаю, что легко найти такого добровольца, который бы, пусть даже жильцы «скинутся» ему на зарплату, практически ежедневно решал массу самых разных вопросов? Для 16 квартир это оптимальное решение, а для 100 – вовсе нет. Скажу откровенно – призывая большой дом перейти на непосредственное управление, недобросовестные управляющие компании преследуют собственные интересы и  выгоды. Прежде всего – уйти от долгов и ответственности.
— Поэтому жильцам не говорят о многочисленных минусах и подводных камнях?
— Да, конечно. Хотя они обязаны донести до горожан максимум информации, чтобы их выбор был осознанным. Кроме того, инициатива по переводу домов на непосредственное управление должна исходить от жильцов, а не от УК. Мне же известны случаи, когда этим активно занимаются как раз представители управляющих компаний, либо аффилированные им каким-то образом люди. Жильцы предполагают, что  будет заключен договор на обслуживание с организацией, и она будет выполнять те же работы, что делала в доме управляющая компания, и, следовательно, ответственность подрядчики будут нести такую же, что несла управляющая организация. Однако это далеко не так.  При выборе собственниками помещений способа непосредственного управления МКД ни администрация города, ни Жилищная инспекция, никакой другой надзорный орган не сможет побудить подрядчика (важный момент —  мы говорим не об управлении домом, а о выполнении какой-либо УК работ по договору). То есть отношения с УК в данном случае будут регулироваться не Жилищным, а Гражданским кодексом. Кроме того, все штрафы за нарушение пожарной безопасности, аварии и вывоз мусора будут налагаться не на УК,  а на собственника. Другими словами, при непосредственном способе управления управляющая компания лишь подрядчик и полностью бесконтрольна, у нее, по сути, иммунитет от любых проверок. Она не отвечает за погашение задолженностей перед ресурсоснабжающей организацией, она не может предъявить, условно говоря, «Теплосети» претензии за недостаточно горячую воду. Договор простой собственник все равно не прочтет правильно и не увидит ущемления его интересов. УК снимают с себя обязательства по погашению возникающей задолженности МКД, по контролю за качеством предоставляемых коммунальных услуг. Взаимоотношения между потребителем и жилищной организацией будут регулироваться только договором, который УК, скорее всего, составит в своих интересах, а интересы жильцов будут явно отодвинуты на задний план.
— Обоснуйте.
— Легко. За что отвечает подрядная организация? Только за содержание сетей. Нигде не течет, воду-тепло-свет дали, все. А кто будет разбираться с тем, что давление слабое и на верхнем этаже нет воды? Сам собственник. Потому, что конкретного ответа в законах нет. А значит, нет и обязательств перед жильцами. И если сейчас общее имущество испортилось (протекла батарея) – за ущерб ответит УК, то при непосредственном способе управления сам жилец будет отвечать перед соседями. Тогда в чем эта пресловутая «максимальная защита жильцов»? Да ни в чем, просто красивые слова.
— Получается, что при непосредственном управлении я должна напрямую заключать договор с этим самым подрядчиком?
— Да, безусловно, иначе на каком основании подрядчик будет требовать с Вас плату за оказание услуги. Более того, Вам придется заключить как минимум 4, а как максимум 10 договоров! Значит, получить и оплатить столько же счетов, а при необходимости посетить эти 4 или 10 организаций. Законодательство не определяет ни то, как контролируется обслуживание общего имущества, ни периодичность и формы отчётов управляющей компании перед жильцами, выбравшими непосредственное управление. Я не говорю о том, что 99% собственников не обладают необходимыми знаниями и навыками для управления домом. В результате не будет планирования по содержанию и текущему ремонту. Обосновать цены на услуги собственники тоже вряд ли смогут. Организация по договору с жильцами  будет только выполнять конкретные заявки жителей, когда уже что-то случилось, сломалось, рухнуло, протекло. Её дело – устранить. А все остальные заботы и убытки останутся на жителях. Обращаться за помощью в суды и прокуратуру будет бесполезно. Ответ спрогнозировать несложно: «Вы сами выбрали непосредственное управление».
— Очевидно, что, как раз поняв это, Правительство и пришло к выводу о вреде  непосредственного управления в больших домах и теперь запрещает его?  
— Да. Ведь такая система работы в итоге приведет к катастрофическому ухудшению и без того во многом неудовлетворительного состояния МКД. Увеличатся потери ресурса во внутридомовых сетях, поскольку подрядчик никак не заинтересован в осуществлении энергосберегающих мероприятий. А ведь в настоящее время, согласно закону, все потери ресурса внутри дома распределяются на жителей, и платить придется вам. При этом «новые подрядные организации» вряд ли сократят имеющиеся штаты, вряд ли откажутся от уже установленных высоких тарифов, ведь это экономически невыгодно. А то и вообще установят свои цены. Какими они будут? Не низкими, однозначно!
Вот и приняты  летом текущего года поправки в Жилищный кодекс. Кстати, напомню. Если собственники помещений в многоквартирном доме, перешедшие на непосредственное управление,  к 15 апреля не определятся с выбором, администрация города вправе на конкурсной основе «назначить» им управляющую компанию. Если же собственники только планируют непосредственное управление вопреки Жилищному кодексу – пусть «упражняются». Такое право у них до весны 2015 года есть.

Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован


*

 
Наверх