ОДНОЙ СТРОКОЙ

На страже интересов жильцов

Двойной иск -  к предпринимателю,  собственнику нежилых помещений в многоквартирном доме и администрации города - о  взыскании трехлетней  задолженности за текущий ремонт и содержание общего имущества дома в размере почти двух миллионов рублей выиграла управляющая компания «Ремонтник» в  апелляционном суде. Устав напоминать владельцам нежилых помещений в доме №163 по улице Ворошилова о необходимости нести бремя ответственности за общее имущество дома наравне с собственниками квартир, руководство жилищного предприятия в августе 2014 года направило в адрес КУИ администрации города претензионное письмо. Реакции на него не последовало. Управляющая компания пошла дальше и выиграла суд.

— Мы подали заявление в суд и на собственника нежилых помещений площадью в 930 тыс. кв. метров – администрацию города и предпринимателя, которому принадлежат на праве собственности два помещения  577,7 кв.м и 499,6 кв.м соответственно, — рассказывает исполнительный директор ООО «Ремонтник -5» Павел Мазурин. — Ответчики уклонялись от внесения платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома на протяжении трех лет, их общая задолженность составила  1,8 млн.  рублей. Между тем управляющая компания выполняет  все необходимые  работы  по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома , а  собственники и наниматели квартир платят в полном объеме. По какому праву  тогда собственники нежилых помещений от своих –то обязанностей уклоняются? Закон один для всех. Эту ситуацию не удалось разрешить по-доброму.   Но суд расставил все точки.

Перепутали нанимателей с арендаторами

В Арбитражном суде иск «Ремонтника» удовлетворили частично, лишь касаемо администрации города.  Суд указал, что в соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Имеются в виду помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых расположены инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
—  Жилищный кодекс обязывает собственников  нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт, — уточняет Павел Мазурин, — размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Доводы прежней, залесовской администрации о том, что Комитетом по управлению имуществом города Серпухова были заключены договоры аренды недвижимого имущества с третьими лицами, среди которых МУК «Центральная библиотечная система»,  МДЦ «Юность» и другие,  значит, они и рассчитываются с «Ремонтником», а собственник муниципального имущества(администрация) «Ремонтнику» ничего не должен,  совершенно несостоятельны.  В КУИ  почему-то сочли, что по условиям договоров аренды, арендатор обязан нести все расходы, связанные с содержанием и обслуживанием общего имущества многоквартирного дома  путем заключения договора с управляющей компанией на эксплуатационные и коммунальные услуги. А так как «Ремонтник» счетов арендаторам не выставлял, то и платить не надо. Странный вывод, учитывая то, что даже наниматель муниципального жилья по соцнайму не может заключать договоров на обслуживание с управляющей компанией, он лишь оплачивает предоставляемые ею услуги.
Пункт 2 ст. 616 ГК РФ предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Подчеркнем, приведенная норма, как правомерно указал суд первой инстанции, регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды.  Проще говоря,  это все равно, что если собственник сдал квартиру внаем, а мы подадим в суд о взыскании задолженности не на хозяина, а на нанимателя. С какой стати?
В итоге Арбитражный суд  по этой части иска встал на нашу сторону и обязал администрацию города внести свою лепту в содержание и текущий ремонт общего имущества дома. Но в части  требований к предпринимателю — собственнику второй половины помещений —  нам было отказано.  Суд согласился с доводами частника о том, что ООО «Ремонтник» «не производит никаких работ, не несет никаких затрат по содержанию части здания, где расположены встроено-пристроенные нежилые помещения ответчика. Общее имущество многоквартирного дома предназначено только для обслуживания жилого дома. Ответчик  самостоятельно на основании договоров и актов разграничения ответственности со снабжающими организациями обслуживает инженерно-технические сети дома и производит капитальный и текущий ремонт дома». Конечно, с этим не согласились мы. Естественно, подали апелляцию.

Блажен, кто верует

Пусть предприниматель сколько угодно считает, что раз его нежилые помещения  являются самостоятельными объектами недвижимости, находятся на самостоятельных земельных участках, поставлены на самостоятельный технический и кадастровый учет, не входят в состав  многоквартирного дома, то на  общее имущество  ему тратиться не нужно, потому, как ст.158 ЖК к нему (предпринимателю) не применима. Его право, но случаи бывают разные. Конкретно в  нашем — предприниматель заплатит.
Итак, управляющая компания ООО «Ремонтник»  в стремлении доказать свою правоту и справедливо полагая, что судом первой инстанции нарушены нормы материального права,  обращается в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.
Суд второй инстанции устанавливает, что между  «Ремонтником» и   собственниками  заключены договоры управления многоквартирным  домом  о выполнении  по заданию собственников  работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома  в пределах границ эксплуатационной ответственности. Но суд не согласился с тем, что  помещения предпринимателя  являются самостоятельными объектами недвижимости только на том основании, что находятся на отдельных земельных участках и поставлены на самостоятельный технический и кадастровый учет.
 — Да, вышеназванные помещения в доме №163 по улице Ворошилова принадлежат ответчику. Да, имеют официально принятые в эксплуатацию два отдельных входа со стороны ул. Ворошилова. Да, участок в собственности. Но.  Давайте внимательно посмотрим на проект дома, — продолжает исполнительный директор ООО «Ремонтник – 5» Павел Мазурин. —  Это 16-ти этажный жилой дом, с его восточной стороны и находится предусмотренный проектом комплекс  встроенно-пристроенных помещений бытового обслуживания, а с западной стороны – вспомогательные помещения жилой  группы. Встроенная зона КБО располагается под жилой частью дома и частично  вынесена вперед по всей длине в виде остекленного витража — для освещения внутренних помещений, расположенных под домом. Под 1-м этажом находятся подвальные помещения с инженерным коммуникационным оборудованием (отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, вентиляции), обслуживающим потребности всего дома (жилых и нежилых помещений). Коммуникации дома и встроенно-пристроенные помещения запроектированы и смонтированы как одно целое, имеют общие вводы отопления, водоснабжения, электроснабжения, общие отводы канализации.  В здании вытяжная принудительная вентиляция для жилых помещений расположена на чердаке, а приточно-вытяжная вентиляция встроенно-пристроенных помещений  —  в подвальных помещениях под жилой частью дома. Электрические сети КБО подключены к вводно-распределительному устройству дома. Водопровод идет от внутренних сетей дома, канализация – в общую систему водоотведения. И самое главное,  строение изначально проектировалось как единое целое.
Так что судом доказано наличие общих помещений, несущих конструкций дома, общего механического, электрического, санитарно- технического и иного оборудования. А это значит, что  все перечисленное принадлежит   и предпринимателю в том числе  на праве общедолевой собственности.      Соответственно, любые доводы о том, что собственники нежилых помещений не должны оплачивать счета «Ремонтника» подлежат отклонению – таков был вердикт суда. Таким образом, суд обязал собственников нежилых помещений в доме №163 по улице Ворошилова оплатить трехлетние долги.  Эту положительную судебную практику управляющая компания ООО «Ремонтник» намерена использовать в интересах своих жильцов и впредь.

Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован


*

 
Наверх